未经利害关系人同意，业主将住房改为商用，结果违法。案例背景。张某大学毕业后在某服装厂任会计一职,专业对口,工作轻松,朝九晚五。并且该服装厂是当地最大的服装厂,订单特别多,厂子效益很好。员工们除了能按时领到工资,还经常有不少奖金。转眼间,十几年过去了,张某所在企业由于没有引进先进的设备,仍然墨守成规,导致劳动生产率低。此外,随着经济的发展,服装厂也增多,该服装厂不再是一枝独秀,因此订单大量减少,已经不复往日的辉煌了。目前,该服装厂已经停产三个月了,张某作为一名有孩子、有家庭的母亲,急需另一份工作来维持生计。张某发现小区内许多家庭是双职工,经常没有时间做饭。于是张某打算开个小餐馆,卖一日三餐。张某所在的小区附近没有小餐馆,而且上班族为了节省时间,肯定会光顾的。何况自家楼层不高,在小区的显眼位置,生意肯定会非常不错的。不久后,张某在自家开起了小餐馆。经过简单的装修后,张某的小饭馆就开张了。由于张某为人随和,厨艺也非常不错,餐馆的生意日渐红火,张某心里非常高兴。然而张某楼上的邢某却为此很是烦恼。邢某向居委会反映,张某家的油烟太大致使他家无法开窗,要求张某赔偿损失,否则餐馆就得停业。张某不以为然,声称是在自家开餐馆,与他人无关,并照常营业。结果邢某忍无可忍,将张某告上法院。法院经过审理认为张某侵害了邢某的合法权益,应当赔偿邢某。事情闹到法院后,小区物业和当地的房管部门也得知了此事,他们要求张某的小餐馆停止经营,将商用房改回住宅用房。张某悔恨不已,想着如果当时能听邢某的话,与邢某协商一下，也不至于闹到法庭。律师分析：我国《物权法》第七十七条规定,业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。由此可见,业主不得随意改变住宅的居住用途。如果业主因生活需要,将住宅变为经营性用房的，必须遵守法律、法规以及管理规约的规定,在此前提下,还必须经利害关系人同意。这两个条件必须同时具备,业主才可以将住宅变为经营性用房。如何确定业主为有利害关系的业主,因改变住宅为经营性用房的用途不同,影响的范围、程度不同,要具体情况具体分析。不论是否为隔壁的业主,还是相邻或者不相邻的业主,凡是因住宅改变为经营性用房受到影响的业主,均是本条所说的有利害关系的业主。本案中,张某因为生活的原因,将住房改为经营性用房,开小餐馆并未违反法律规定。但是另一个条件,也就是利害关系人的同意这一条,张某不符合规定。邢某作为楼上的邻居,其住宅很容易受到大量油烟的影响,进而影响邢某的日常生活。因此,邢某是利害关系人,张某应该征得邢某的同意。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款的规定,将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的,人民法院不予支持。也就是说,如果张某征得邢某的同意后,若有其他利害关系人称张某未得自己同意的,张某不得以邢某同意为抗辩。在本案中,张某不听邢某的警告,一意孤行,结果被禁止营业,还要对邢某进行赔偿。如果张某懂法,在营业之前得到利害关系人的同意,妥善处理人际关系,也不至于闹上法庭了,都是不懂法害了她啊!温馨提示：业主将住宅改变为经营性用房的,不但要合乎法律法规,还应当经有利害关系的业主同意,否则,利害关系人有权请求该业主排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。利害关系人可以通过法律途径维护自己的合法权益,保障自己的日常生活。法律依据：《中华人民共和国物权法》第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条 业主将住宅改变为经营性用房,未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意,有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的,人民法院不予支持。第十一条 业主将住宅改变为经营性用房,本栋建筑物内的其他业主,应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内,本栋建筑物之外的业主,主张与自己有利害关系的,应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。